背景介紹：

2013年3月，我接到新的設(shè)計工作任務(wù)，協(xié)助酒店設(shè)計院技術(shù)管理部劉頌梅進(jìn)行三亞康萊德酒店整改方案的調(diào)整。我不禁疑惑，三亞康萊德酒店是我原單位香港鄭忠設(shè)計事務(wù)所設(shè)計的酒店項目，才開業(yè)沒幾年，酒店完成的效果很好，得到業(yè)界的一致好評，怎么就要整改了呢？我?guī)е鴿M腦的問號找到劉頌梅。她解釋說：“改造的起因是因為董事長在三亞視察的時候，不僅入住我們康萊德酒店，也入住其他酒店。發(fā)現(xiàn)我們酒店戶型布局設(shè)計不太合理，房型大都是單間，獨(dú)立別墅，環(huán)境很好，但是不能滿足家庭和團(tuán)體入住的需求。也就是說，房型分布的設(shè)計，不符合旅游市場顧客的需求，所以董事長希望能盡快調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，符合市場需求原則。

點(diǎn)評：商業(yè)酒店開發(fā)前期，對市場定位的考慮不足或者分析定位不準(zhǔn)確，沒有前瞻性的考慮市場變化因素。造成酒店經(jīng)營產(chǎn)品的單一，不夠靈活，不能適應(yīng)顧客的需求。

發(fā)生爭議：

在拿到整個設(shè)計指導(dǎo)方向后，我就開始了新的平面布置調(diào)整工作。大膽進(jìn)行了房與房之間的合并、拼接，從空間效果、顧客居住最大舒適度和顧客起居方便的生活動線等方面入手進(jìn)行調(diào)整。結(jié)果雖然我的方案得到認(rèn)可，但設(shè)計調(diào)整成本偏高，被保留為第一方案，領(lǐng)導(dǎo)的意見是，還要做更簡化的。

在做最小的改造成本的設(shè)計調(diào)整方案的原則指導(dǎo)下，我完成了簡化方案，確實改造很小，就是在兩個獨(dú)立別墅之間做了院墻的聯(lián)通，改造成本和設(shè)計變動比我的第一方案小很多。隨后請成本控制部對這個方案進(jìn)行了測算驗證，成本確實相對比較低。

點(diǎn)評：單一從商業(yè)成本去決定酒店產(chǎn)品的設(shè)計形態(tài)，是不合理的，是呆滯而缺少美感的，忽略了人作為酒店產(chǎn)品使用者的精神需求和美化需求；同時，單一從藝術(shù)設(shè)計去決定酒店產(chǎn)品的設(shè)計形態(tài)，也是不合理的，不符合商業(yè)投資利益的回報原則。

解決對策：

將兩個方案都上報董事長后，出乎意外的是，董事長的意見是將兩個方案綜合成一個方案來做。董事長說：“既然改了，就要改得舒適合理，不能一味只追求成本控制。”最終方案仍在繼續(xù)調(diào)整中……

點(diǎn)評：解決的最佳對策是，商業(yè)成本和藝術(shù)設(shè)計是博弈的關(guān)系，商業(yè)和藝術(shù)恰到好處的自然結(jié)合，才能最終建造成理性、合理、美化、高商業(yè)價值的酒店。

經(jīng)驗教訓(xùn)：

以單體改造費(fèi)用200萬元算，整個項目總共有十多套聯(lián)通項目。總的改造價格將高達(dá)2000萬以上，還不包括無形的經(jīng)營損失等。如果我們的酒店或者其他商業(yè)地產(chǎn)項目在設(shè)計方案的初期，能多些商業(yè)市場調(diào)研，能反復(fù)辯證拿出準(zhǔn)確的市場定位，再依次做藝術(shù)化的方案設(shè)計和工程造價的測算，這樣結(jié)合商業(yè)和藝術(shù)多方面考慮的成熟的方案，才是一個成熟的、經(jīng)得起市場檢驗的商業(yè)地產(chǎn)項目。